别只盯着分钟寺,多点开花的合生华北年度业绩超130亿了

原创 PC4f5X  2021-02-02 22:34 

本文来自微信公众号“攸克地产”

辛丑年已经开局,但是楼市和房企的“算账”节奏,恐怕要一直延续到农历春节之前。只不过,即便是在这个北京楼市公认的“低调但却稍显温暖的冬日”,能够乐观过年的,也只是少数派的赢家。这其中,老牌房企合生华北公司公布了一年突破130亿元的业绩,十分抢眼。

要知道,这是“合生二代”朱桔榕“接班”之后交出的业绩。

理解这突破130亿元的业绩,不能脱离两个重要的背景,首先是就是调控力度。合生华北公司的重镇,就是北京、环京以及河北、山西等地。这个地区与南方的深圳、广州、上海完全不同,是调控力度、政策口径执行最为严格的地区,在这样一个严峻的环境中,有效客户、定价等与销售业绩有关的因素,都大受影响。而合生华北公司通过近几年的布局、运营以及前期定位、团队作战等等能力,实现了在整个华北区域多点开花、业绩增长。

其次是疫情因素,年初受到全国新冠肺炎疫情的影响,以及随后北京新发地聚集性疫情的影响,实际上,北京楼市整体以“正常”进度运行的时间,只有半年多一点左右。这恐怕是“工作时间”最短的一年,在这样的时间长度上,合生华北公司的业绩突破了130亿元,而且业绩同比增长了214%,无论从行业来说,还是从企业自身而言,都有不同寻常的意义。

攸克君之所以说这130亿元的业绩抢眼,不仅是这超过百亿元的销售额,还包括以下三个相对深层次的原因:

1、合生集团华北公司这130亿元销售额,绝大部分都是合生自己的项目,是合生团队自己操盘运作的项目,这和很多房企,大量靠参股合作,然后合并报表,或者分享权益实现的销售额,有很大的不同,换句话说,这130多亿元,绝大部分是合生创展自己的团队干出来的,这不是一个报表和财务数据上的游戏。

2、从产品结构来看,合生华北公司130多亿元的销售额,相当大的比例,是来自于高端豪宅项目的。众所周知,高端豪宅项目向来不是“吃速度”的销售领域,通常是“文火慢炖”,合生创展在这种产品结构的情况下,实现了这样的销售业绩,说明在高端豪宅这个产品领域,合生华北公司,打出了“不一般”的能力。

3、多点开花,做大做强华北区域。目前合生华北公司除了在北京布局的环三环区域,包括环京以及太原、大连等其他区域在开工面积、竣工面积和回款方面,也都实现了大幅度的增长,这就说明,130亿元的业绩取得,并非是竭泽而渔,也不是卖预期,而是稳定、可持续的增长,2021年亦可持续上台阶。

之所以觉得这三点相对深层次的原因十分重要,是因为以上三方面体现的是增长的质量,但凡懂得这个楼市江湖规则的朋友都清楚,如果仅仅是为了年底年初刷出一个“好数据”,那么开发企业和团队有各种各样的操作办法,但是,合生华北公司的这130亿业绩,在这个世道里,却真心可以算得上是真金白银。

看业绩之前,一个前置条件是不容忽视的,那就是投资布局问题。能够实现这个销售业绩,与合生华北公司合理和科学的布局有着决定性的关系。一方面,在北京的土地投拓,合生华北公司几乎都布局在北京东三环沿线等黄金、热点的区域,代表项目就是著名的缦合北京和合生·缦云。

同时,合生也在探索住宅开发之外的其他业务,其中在亦庄开发区,伴随着自贸区政策的落地,合生华北公司打造的国际人才公寓项目也应运而生,可以说这也是顺应整个区域发展的多元化布局。

同时,又在环京及河北、山西等地,合理配置大规模的大盘土地,其中在唐山和太原,合生华北公司都表现亮眼,布局的多个项目都成为区域标杆之作,也收获优秀业绩。

那么,从什么角度去看业绩?很好的一个角度,是从考量和判断团队能力的角度,去看一年的销售业绩,而不是简单地看一个数字。这是攸克君观察的维度所在,因为这关系到一个企业长久生存的能力。

攸克君仔细研究了一下,合生华北公司的这个销售业绩,很大比例来自于北京区域豪宅项目。缦合北京是合生华北公司的全资项目,分钟寺地块则也是合生华北公司2020年新拍土地,自己团队操盘,也就是说,这都是“实打实”,合生华北公司团队自己做出的销售业绩。

为什么一定要说这一点?因为不少房地产企业是通过投资介入,合并报表,分享权益销售收入来算这笔账。这种方式,只是数字游戏,并不能体现团队的真正能力和表现,看似是“躺赢”,但是在如今的楼市环境里,没有真正的“强本事”团队,是难以实现长久的生存和“打胜仗”的,“躺赢”分享权益销售额这事,只是靠运气,而且,命运掌握在别人手里,从“衡量本事”这个角度去看业绩的话,攸克君更倾向于合生华北公司的这个模式。

从上面的这个维度,还可以衍生出一个维度,那就是要看团队“打硬仗”的能力,这一点,攸克君在合生华北公司的业绩里,也看到了。

上面已经说了,缦合北京、分钟寺地块、石榴庄地块是这130亿元的销售业绩中,有非常重要地位的项目,这几个项目,总价都在千万以上。从一般规律,诸君都清楚,总价越高的项目,越难实现快速销售,进而实现高周转,但是,合生华北公司的团队,却做到了。

攸克君一直认为,总价高并非是销售进度一定慢,这和项目的产品杀伤力足够正相关。之所以原来大家都认为高总价的项目“一定卖的慢”,其实就是因为在当时的楼市周期中,没有淬炼出开发商做足产品杀伤力的能力,当牛市周期一过之时,做不出产品杀伤力,那么,高总价项目自然无法迅速搞定客户,形成销售。

不过,合生华北公司却具备这样的能力。回头看看由合生自己操刀的缦合北京、合生·缦云两个项目的设计水平、国际视野、和技术系统应用水平,就可以理解,为何总价如此之高的项目,也可以实现很不错的销售速度。

缦合北京也是目前北京高端项目的三冠王,这个“三冠”,是套数、面积和金额。而其产品杀伤力,首先来自于国际级别的视野与合作,通过和安缦酒店创始人AZ先生的MAHÁ全面战略合作,缦合北京打造了40万平方米的园林缦园,超14000平方米的MAHÁ CLUB,和900平方米的森林天幕,这些都为高端人群的生活,营造了独一无二的环境,其杀伤力不可谓不强,形成快速销售,自然也就顺理成章。

这种风格,也延续到合生·缦云项目上来。缦云项目在设计中比照缦合北京的方式,以独创折叠理念,打造垂直园林、M+科技系统,3.3米层高,270度观景的户型,以及分布在每一楼栋中的会所等,这些都构成了极强的产品杀伤力,从而将高总价和快速销售之间的矛盾弥合,进而解决。

而实现这些产品杀伤力的,恰恰是团队的专业能力。

攸克君也许有时候有些老板的思维,所以看销售业绩的时候,不仅看销售业绩,还要看团队干事的能力。在这130亿元的销售额背后,攸克君看到的,还有两个非常重要的“大幅增长”,一个是开工面积的“大幅增长”,另一个是竣工面积的”大幅增长”。

这是一个很实质性的问题,对于任何一个开发商而言,销售额增长之后,交付就是下一个“关节”,如果,销售额的增长和开工面积、竣工面积是脱钩的,那么这大概率是一种非连续性的、非良性的增长,因为当交付不能保障的情况下,继续实现销售额的增长,也就是不可持续的。在这一点上,合生华北公司显然展现出了这种良性的势头。

只是今年好,还不是关键,更重要的是,来年以及未来相互促进式的良性增长。

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